Investeer Vragen & Antwoorden

Enkele vragen en antwoorden die u wellicht op weg helpen. Bel ons gerust voor een vrijblijvend gesprek en om te zien of uw plannen aansluiting kunnen vinden met de Kroatische markt.

• Welk gebied is het meest aantrekkelijk om in te investeren i.v.m. de toekomst, op allerlei gebied, stadsuitbreiding, woningbouw, industrie, toerisme, recreatie zoals : watersport, rust, verzorging, golf enz.

Zie deze kaart

• Kun je als buitenlander individueel, privé onroerend goed aankopen?

Ja. Buitenlandse natuurlijke personen of vennootschappen kunnen grond en gebouwen bezitten in Kroatië, zolang het geen landbouwgrond, bosgrond of nationale monumenten zijn.

• Kan je als buitenlander ook via een locale vennootschap onroerend goed kopen?

Ja. Je richt een BV/BVBA op. Dit heet in Kroatië een 'd.o.o.'. De d.o.o. koopt de grond of het gebouw.

• mag de buitenlander dan ook voor 100% aandeelhouder zijn

De buitenlandse natuurlijke persoon of vennootschap kan 100% aandeelhouder zijn en enige directeur. Het is niet nodig salaris te betalen aan de directeur.

• Kan een buitenlandse vennootschap ook in Kroatië onroerend goed/grond kopen?

Ja. Buitenlandse natuurlijke personen of vennootschappen kunnen grond en gebouwen bezitten in Kroatie, zolang het geen landbouwgrond, bosgrond of nationale monumenten zijn.

• moet er dan een branch-kantoor aanwezig zijn met een lokale bestuurder, een advocaat, administrateur of accountant, noem het een trustkantoor ( postbus adres )

Nee, dat is niet nodig. Echter, indien er werkzaamheden worden verricht (zoals ontwikkelen) raden wij nadrukkelijk aan een Kroatische (dochter-) d.o.o. op te richtten (kosten oprichting: € 1.750 turn key)

• Hoe hoog zijn de oprichtingskosten van een lokale vennootschap?

Deze kosten varieren overal. Er is een instelling opgericht genaamd HITRO ('snel') om dit proces te vereenvoudigen. De realiteit is dat via dit kantoor de zaken juist vertragen. Middelland organiseert de oprichting van een BV al jaren voor haar klanten. Kosten oprichting: € 1.750 turn key (alle indieningen/aanmeldingen/openen Euro en Kuna rekeningen en aanmelden buitenlandse investering bij Kr. Nationale Bank).

• Bestaat er een verdrag met Nederland en met Kroatië ter voorkoming van dubbele belastingheffing

Ja. Stel dat je bijvoorbeeld een Kroatische dochter-d.o.o. opricht en je ontwikkeld onroerend goed. Aan het eind van de rit betaal je in Kroatië de 20% winstbelasting. Het bedrag kan daarna eenvoudig terugvloeien naar de moeder-BV of moeder BVBA als eigen vermogen. Belastingen op inkomsten van o.g. betaal je altijd eerst in het land waar het o.g. aan de grond vast zit verankerd. Zie ook de tax guide, te downloaden vanaf onze site

• Hoe hoog is het percentage van de koopprijs KOSTEN ( overdrachtsbelasting, notaris- en advocaatkosten)

Overdrachtsbelasting: 5% , Juridische kosten: ca. 1,2%, afhankelijk van condities gesteld door koper en randvoorwaarden , Makelaarscourtage: gewoonlijk tussen 3 en 4 % Overige kosten: oprichting d.o.o.:1.750 euro, of, in het geval van aankoop door natuurlijke persoon: 1.000 euro per buitenlandse persoon voor verkrijging goedkeuring Ministerie. Na goedkeuring kan men worden ingeschreven in kadaster en landregister

• Wie betaalt de KOSTEN, de koper of de verkoper?

Koper betaalt deze kosten

• Hoe hoog zijn de courtages van een makelaar gemiddeld?

Sommige makelaars bieden een totaalservice, met juridische kosten inbegrepen, tot 6%. Zonder juridische kosten inbegrepen varieert de commissie tussen 3 en 4%

• Zijn er Nederlandse of andere buitenlandse banken die hypotheek verstrekken?

Geen Nederlandse, hoewel deze al wel voorbereidend zijn hiermee. Oostenrijkse banken bieden hypotheken aan buitenlanders, ook aan Nederlandse en Belgische. Wij werken met een hypotheekadviseur met specialisme voor deze markten: dtk-international in Laren: een bureau met meer dan 100 jaar ervaring op het gebied van investerings optimalisering en teven NVM gecertificeerd.

• Verstrekken lokale banken hypotheek?

Nog niet aan buitenlanders. De Oostenrijkse banken hebben wel locale kantoren in Kroatië

• Hoe hoog is het percentage van de aankoopprijs, dat gefinancierd kan worden door de banken ?

In de regel tot 70% van de waarde. Ook in het geval van renovatie de toekomstige verwachte waarde.

• Wordt de winst bij verkoop van vastgoed belast, zo ja, hoe en hoe hoog ?

Als men koopt als natuurlijke persoon is men na 3 jaar vrijgesteld van belasting over de meerwaarde. Als men koopt als vennootschap is er sprake van 20% winstbelasting.

• Wordt er belasting geheven bij verkoop van een vastgoed vennootschap?

Overdracht van aandelen is onbelast. Herwaardering van aandelen bínnen de vennootschap is normaal belast met winstbelasting. Bij overdracht van de aandelen van een vennootschap die een o.g. bezit (een gebouw-BV) betaalt men geen overdrachtsbelasting over het aanwezige o.g., mits dit o.g. opgenomen is in het kapitaal van de vennootschap. Dit voordeel gaat echter niet op indien redelijkerwijs door de fiscus kan worden aangetoond dat dit omzeilen van overdrachtsbelasting de eigenlijke reden was van de oprichting van de bv.

• Waar is op onroerend goed (Leisure)gebied veel belangstelling voor?

Villa's direct gelegen aan zee (Dalmatië), liefst met eigen aanlegsteiger. Grotere appartementen in Dalmatië +/- 95m² + groot balkon (hiervan is weinig aanbod). Resorts full service (wordt nog weinig ontwikkeld). Villa's met zwembaden in het binnenland van Istrië nabij heuveldorpen / panoromazicht / wijngebieden (alternatief voor Toscane). Nieuwbouw vrijstaande kleine villa's voor gemiddeld lage prijzen in Dalmatië (worden in het geheel nog niet aangeboden). Grootste vraag/wat verkoopt erg snel: nu € 285.000 (+/-) voor een villa. Stijgende vraag: High end onroerend goed (direct aan zee en resorts full service)

• Wordt er door veel buitenlandse investeerders vastgoed aangekocht?

Voornamelijk buitenlandse investeerders en enkele Kroaten, voornamelijk uit Zagreb.

• Wat is het uurloon van een bouwvakker?

4 euro/uur excl. alle belastingen.

• Worden de bouwmaterialen hoofdzakelijk geproduceerd in eigen land?

Ruwbouwmateriaal wordt in eigen land geproduceerd en is relatief goedkoop. Afwerkmateriaal en hout wordt veelal geïmporteerd. Kroatië als land importeert in veel sectoren relatief veel. Prijzen voor afwerkingsniveau zijn derhalve vergelijkbaar met Nederland/België, waar dit ook wordt geïmporteerd.

• Is het Kadaster inmiddels helemaal in orde?

Het kadaster is vernieuwd (met EU gelden) en gedigitaliseerd en hiermee het modernste kadastersysteem van Europa. Men kan online het eigendom en de bezwaringen opvragen. voor de meeste gebieden; achterland van Dalmatie is bijvoorbeeld nog niet uitgewerkt. Istrië is het best georganiseerd omdat het grondboek hier is opgebouwd tijdens Oostenrijk Hongaarse overheersingsperiode en sindsdien goed bijgehouden.

• Bestemmingsplannen voor het vaste land?

Gemeente na gemeente komt uit met 'zoneringsplannen'. Vanuit daar worden bestemmingsplannen ontwikkeld. Vraag altijd in welke fase het bestemmingsplan verkeert: is het alleen maar in de bouwzone, dan ben je nog maar bij de eerste stap. Volgende stappen: General Urbanistic Plan (bestemmingsplan), dan locatievergunning (hoeft niet altijd meer), dan bouwvergunning, dan gebruiksvergunning.

• Bestemmingsplannen voor de bewoonde- en voor de niet bewoonde eilanden?

Idem voor bewoonde. Niet-bewoonde eilanden worden niet gezoneerd

• Is het mogelijk om een bestemmingsplan te wijzigen

Afhankelijk van de randvoorwaarden mag in sommige regio's, mits voldoende grond per kavel, buiten de bouwzone gebouwd worden. Indien grotere kavels tegelijk worden aangekocht kan men opteren voor een bestemmingsplanwijziging.

• Hoe gaat dit in zijn werk

Het heeft te maken met het gedecentraliseerde recht van gemeentes om nieuwe bouwzones uit te vaardigen. Soms kan een ontwikkelaar hiervoor zelf het initiatief nemen, maar soms doet de gemeente dit door middel van een aanbesteding.

• Bouwkosten van een appartement/villa, per m²?

Goede, kwalitatief hoogstaande bouw, hoog afwerkingsniveau, geschikt voor verkoop in de tweede-huizen-markt: Gemiddeld: € 700/m² bouwkosten

• Voorbeeld infrastructuurkosten?

Asfaltweg: 4 m. breed, 50 euro per strekkende meter

• Is een bouwvergunning gemakkelijk te verkrijgen?

Uiteraard niet. Zeer veel papierwerk en men moet de inspecteurs/beoordelaars vaak persoonlijk bezoeken.

• Grondprijzen residentiële bouwgrond op het platte land?

Afhankelijk van locatie en ligging en uitzicht: van € 35 tot € 120 m² . Goede locaties (dichtbij mooi dorp, uitzicht, etc.) vindt men al vanaf € 65,-. Grond direct aan zee is het duurst: 300,- / 400,- euro. Grond waar reeds een bestemmingsplan op zit is duurder dan nieuwe bouwgrond. (actuele prijzen voor potentiële locaties voor ontwikkeling van toeristisch onroerend goed/tweede huizen, dus niet de locaties in het achterland of op oninteressante plaatsen, d.d. 15 juli 2008)

• Grondprijzen aan de kust met zeezicht?

Afhankelijk van locatie en afstand tot de zee: tussen de € 90 en € 500/m². De prijs voor grond ver van zee maar met vol zeezicht is ca. € 90,-. De prijs voor kavels direct aan de waterlijn is het meest gewild en wisselt sterk.

• Grondprijzen landbouwgrond?

Tussen de € 2 en € 15 m²

• Grondprijzen op de bewoonde eilanden?

Geheel afhankelijk van de populariteit en bereikbaarheid (vergelijkbaar met vaste land)

• Grondprijzen op de onbewoonde eilanden?

Dit is geen goede investering. Op onbewoonde eilanden mag nooit gebouwd worden

• Bestaat er onroerend goed belasting?

Ja. In verhouding tot NL en BE bijzonder laag .

Disclaimer:

Deze vraag & antwoordlijst is opgesteld aan de hand van adviezen en verklaringen van professionals in Kroatië en op basis van goed vertrouwen,. Deze bijsluiter is puur informatief en poogt inzicht te verschaffen in de onroerend goed markt van Kroatië en regels/wetten op het moment van schrijven. Er kunnen geen rechten aan deze bijsluiter of de hierin genoemde zaken worden ontleend. Voor fiscale zaken dient u een fiscalist te raadplegen.

Wij benadrukken dat Kroatië een land is in transitie en dat wetten onderhevig zijn aan verandering.

De uitgever neemt geen verantwoordelijkheid voor de accuraatheid van de tekst hier in. Iedere aansprakelijkheid ten gevolge van druk- of zetfouten of kennelijke vergissingen wordt afgewezen.