Onze werkwijze Begeleiding van het kooptraject

Bestaand onroerend goed

Als u uw droomhuis of appartement hebt gevonden, gaat het proces als volgt: Samen onderhandelen wij over de beste prijs met de verkoper. Wanneer een prijs is overeengekomen zoekt de advocaat eerst alle randvoorwaarden uit van het beoogde appartement of huis of grond: o.a. onderzoek naar 'clean title' . Indien de advocaat een positief advies afgeeft, kunt u direct een optie plaatsen. Dit ís direct een voorverkoopcontract . In dit contract staat dat u straks de (enige) eigenaar zult worden van het object. Ook staat er dat u een aanbetaling doet (minimaal 5%). Ook dat de eigenaar het huis niet aan een ander mag verkopen in de tussentijd op straffe van tweemaal de aanbetalingsom. U kunt direct (contant) de aanbetaling doen of later overmaken via de bank. Betalingen geschieden in Euro. Dit is ook het moment dat de betaling van de makelaarscourtage geschiedt. U ontvangt hiervoor een separate factuur.

Indien u kiest voor de bedrijfsroute start nu de procedure voor het oprichten van de Kroatische d.o.o. ( B.V.). Als dit is gebeurd regelt de accountant al het verdere papierwerk en de aanmeldingen. Binnen 14 dagen is uw d.o.o. actief. I n een tweede bezoek aan Kroatië, of op een Kroatische ambassade, tekent u het definitieve contract.

Bij off-plan / nieuwe resorts

Hier zijn de regels meestal afwijkend. Omdat u een toekomstig huis of appartement wilt kopen is het vaak alleen nog mogelijk om een reservering te tekenen. Dit betekent letterlijk dat u straks als de bouw start de enige persoon bent die het betreffende huis of appartement mag kopen. Projectontwikkelaars hanteren vaak een aanbetalingssysteem bij reserveringen. Dit is meestal een vast bedrag van ca. € 2.000,- . Zodra de bouw start, tekent u een voorverkoopcontract.

De betaling geschiedt in termijnen zoals opgeschreven in het voorverkoopcontract. Wanneer het appartement of villa kan worden ingeschreven met kadasternummer in het grondboek, tekent u het definitieve koopcontract. De laatste betaling geschiedt na oplevering en goedkeuring van het o.g.

Methoden van aankoop

Kroatië heeft een repriciociteits verdrag met zowel Nederland als België, wat inhoudt dat Kroaten in Nederland of België onroerend goed mogen bezitten en vice versa. Als buitenlander kun je in Kroatië op twee manieren onroerend goed aankopen: via de bedrijfs- of de particuliere route:

De particuliere route:

Wil men onroerend goed aankopen als particulier dan moet men een aanvraag indienen bij het Ministerie van Justitie in Zagreb om zo goedkeuring tot aankoop te krijgen. De goedkeuring wordt verleent op basis van reciprociteit; dat wil zeggen dat zowel uw landgenoten als Kroaten onroerend goed mogen bezitten in elkaars land. De goedkeuring wordt niet gegeven voor bijvoorbeeld nationale monumenten of landbouwgrond. Ter verkrijging van deze goedkeuring dient men rekening te houden met een wachttijd die momenteel in sommige regio's kan een half jaar tot een jaar duurt (dit proces heeft een hoge prioriteit bij de regering waardoor de wachttijd steeds verder zal teruglopen). Alvorens de aanvraag in te dienen dient men minimaal 5% van de aankoopsom aan te betalen. Dit wordt in het voorverkoopcontract vastgelegd. U kunt, wachtend op de goedkeuring, al gebruik maken van het huis. Indien men wil gaan verbouwen en/of renoveren dient men eerst te wachten

op de goedkeuring voor aankoop.

De bedrijfsroute :

Wil men onroerend goed aankopen als bedrijf, dan is er geen wachttijd. In deze route richt een Kroatische BV/BVBA/Ltd. op: genaamd een D.O.O. Indien je als bedrijf onroerend goed aankoopt dat is gebouwd na 31 december 1997 en indien de verkoper BTW-plichtig is (de verkoper is bijvoorbeeld een projectontwikkelaar), dan bestaat onder bepaalde condities de mogelijkheid om de 22% BTW over de waarde van de opstal terug te vorderen na ongeveer 45 dagen na aangifte. Hiervoor moet u bij oprichting aangeven dat u een 'BTW-actieve' D.O.O. wilt oprichten. Teruggave van BTW geldt dan ook voor vaste lasten, verhuiskosten, inrichting, etc. De voorwaarde voor een BTW-actieve D.O.O. is dat u bedrijfsactiviteiten voert. Verhuren van het appartement met winstoogmerk wordt bijvoorbeeld gezien als een activiteit. De oprichting gebeurt bij een notaris, waarna uw accountant alle documenten inlevert bij de kamer van koophandel en de autoriteiten in Zagreb. Kosten voor het volledig oprichten van een Kroatische D.O.O. : +/-2.000 euro.

In beide gevallen wordt u in de te nemen stappen geassisteerd. De goedkeuring van het ministerie wordt uitgevoerd door een advocaat en de oprichting D.O.O. door een accountant (die dan weer de notaris etc. aanstuurt). Vraag de brochure 'd.o.o. oprichten' bij ons aan.

Kosten

Verblijfs-, reis- en (bijv.) bootkosten tijdens uw bezoek aan Kroatië zijn voor uw eigen rekening. Wij assisteren u bij het vinden van een hotel (ca. €60,- /kmr./nacht voor self-catered appartement tot € 160,-/kmr./nacht in 5*(wellness)hotel). Alle accommodatie is van hoge kwaliteit en gunstig gelegen m.b.t. het bezichtigingsprogramma (derhalve gelegen op de beste locaties)

Bij de aankoop van onroerend goed in Kroatië moet men de volgende kosten in ogenschouw nemen:

Indien je onroerend goed aankoopt dat is gebouwd voor 31 december 1997 dan betaal je in Kroatië 5% overdrachtsbelasting over de totale aankoopprijs.
Indien je onroerend goed aankoopt dat is gebouwd na 31 december 1997 en de verkopende partij BTW plichtig is, dan betaal je als koper 5% overdrachtsbelasting over de waarde van de grond en 22% BTW over de waarde van de opstal (deze is inbegrepen in de aankoopprijs).*

* Indien je onroerend goed aankoopt vanuit een Kroatische BV, dan kan men onder bepaalde omstandigheden de BTW terugvorderen na ongeveer 45 dagen na aangifte. Neemt u contact met ons op voor meer informatie hierover.

Samengevat:

Overdrachtsbelasting 5% van de verkoopprijs (in het geval van nieuwbouw/off-plan wordt dit alleen berekend over het grondbestanddeel)
Juridische kosten 1,2% (+/-)
Makelaars courtage 4 % excl. BTW (minimum EUR 5.000)
Inschrijving grondboek ca. € 1.000

Jaarlijkse kosten daarna (voor bijvoorbeeld een woning van 100m²):

Rioolrecht: ca. 20 euro
Afvalheffing: ca. 60 euro
Opstal verzekering: ca. 400 euro